Este artículo analiza el régimen jurídico aplicable, cómo sustituir al presidente de la comunidad d epropietarios y los límites de la sustitución por el vicepresidente, el papel del administrador, la responsabilidad de los cargos, la doctrina jurisprudencial y, sobre todo, las vías legales que pueden emprenderse cuando el presidente no cumple sus funciones, generando un vacío de poder o una paralización de la gestión comunitaria.
La sustitución del presidente de la comunidad de propietarios: análisis jurídico, problemas prácticos y vías de solución
La presidencia de la comunidad de propietarios es una de las piezas esenciales para el adecuado funcionamiento de la organización interna de un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal. La legislación abre la puerta a la designación de un vicepresidente como figura de apoyo y eventual sustitución del presidente, pero la práctica demuestra que el marco jurídico existente no siempre resuelve con claridad las situaciones de inactividad, abandono o falta de ejercicio del cargo por parte de quien debe desempeñarlo.
Marco normativo aplicable: el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 13, regula los órganos de gobierno de la comunidad. El presidente es el órgano ejecutivo por excelencia y su nombramiento es obligatorio para toda comunidad. La ley establece su forma de designación, sus funciones y la posibilidad de sustitución.
Funciones del presidente
El presidente representa legalmente a la comunidad, ejecuta los acuerdos de la junta, supervisa al administrador y encarna la legitimación para actuar en vía judicial frente a terceros o frente a propietarios morosos. Su ausencia o inactividad afecta directamente a la vida comunitaria, pudiendo paralizar decisiones tan esenciales como la contratación de servicios, la ejecución de obras urgentes o la interposición de reclamaciones.
La figura del vicepresidente
El apartado 4 del artículo 13 introduce la posibilidad —no obligación— de que la comunidad nombre a uno o varios vicepresidentes. Su función principal consiste en sustituir al presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad, además de asistirlo en las tareas que la junta determine.
Esta previsión legal, sin embargo, genera dudas interpretativas:
- ¿Qué significa “ausencia”?
- ¿Puede la sustitución convertirse en permanente?
- ¿Hasta qué punto el vicepresidente puede asumir decisiones en nombre de la comunidad?
La ley no proporciona una definición cerrada y esto ha motivado que la jurisprudencia haya debido delimitar el alcance práctico de la sustitución.
La ausencia del presidente: ¿temporal o continuada?
La clave del conflicto suele concentrarse en determinar si la “ausencia” del presidente habilita al vicepresidente a asumir todos los poderes durante largos periodos. La respuesta, desde la interpretación más estricta, es negativa: la sustitución está pensada para ausencias puntuales y justificadas, no para suplir indefinidamente la dejación de funciones del presidente.
Ausencias puntuales
La doctrina entiende por ausencia los supuestos en los que el presidente no puede atender temporalmente sus obligaciones:
- enfermedad breve,
- viaje,
- causa profesional,
- situaciones imprevistas.
En esos casos, el vicepresidente actúa con pleno respaldo legal, asegurando la continuidad de la gestión.
Ausencias prolongadas o injustificadas
La problemática surge cuando el presidente no asiste a la junta, no reside en el inmueble, no participa en la gestión o se mantiene completamente inactivo durante meses. En estos supuestos, el vicepresidente podría estar ejerciendo un rol para el cual la ley no lo ha investido de forma permanente.
Permitir que la comunidad funcione todo un ejercicio completo bajo suplantación de funciones por el vicepresidente distorsiona el espíritu del artículo 13, que no diseña esta figura como sustituto estable sino como apoyo temporal.
El papel del administrador y la responsabilidad en la gestión
Una cuestión relevante es el comportamiento del administrador de fincas. Este profesional debe actuar conforme a la ley y a los acuerdos de la junta, y está obligado a seguir las instrucciones del presidente salvo que estén en contra de la ley o de los estatutos.
Cuando un administrador acepta órdenes del vicepresidente durante largos periodos, sin constancia formal de que el presidente ha delegado o sin acuerdo expreso de la junta, puede incurrir en actuaciones irregulares que comprometan:
- la validez de contratos o decisiones adoptadas,
- la responsabilidad civil de la comunidad,
- e incluso su propia responsabilidad profesional.
Por ello, el administrador no debe amparar la inactividad del presidente ni favorecer una presidencia de facto por parte del vicepresidente más allá de los supuestos estrictos de sustitución legal.
Jurisprudencia: el alcance de la actuación del vicepresidente
Aunque la ley no profundiza en el alcance de la sustitución, varias resoluciones judiciales han avalado la validez de actuaciones del vicepresidente cuando ha existido una situación de necesidad real.
En particular, se han considerado válidas actuaciones como:
- otorgar poderes procesales para reclamar deudas comunitarias,
- ejecutar acuerdos de junta frente a propietarios morosos,
- gestionar actuaciones urgentes de la comunidad.
Los tribunales suelen fundamentarlo en el principio de buena fe y en la defensa de los intereses comunitarios, especialmente cuando la ausencia del presidente es objetiva y acreditada.
Sin embargo, esta línea jurisprudencial no debe interpretarse como carta blanca para que el vicepresidente sustituya indefinidamente al presidente, ya que los tribunales distinguen entre ausencia justificada y dejación de funciones.
¿Qué ocurre cuando el presidente no quiere o no puede ejercer sus funciones?
Si el presidente no cumple con sus obligaciones, existen mecanismos legales para reaccionar:
Requerimiento fehaciente
Antes de adoptar decisiones drásticas, es recomendable dirigir un requerimiento mediante burofax u otro medio fehaciente:
- solicitando el ejercicio efectivo de sus funciones,
- recordando la obligación legal derivada del cargo,
- advirtiendo de las consecuencias de su inacción.
Este paso es importante para dejar acreditado un incumplimiento claro.
Convocatoria de junta extraordinaria
Si no hay respuesta o la inactividad persiste, la comunidad puede convocar una junta extraordinaria para:
- acordar la destitución del presidente,
- nombrar a un nuevo presidente que sí pueda ejercer las funciones.
La junta puede convocarla:
- el propio presidente (si aparece),
- el 25% de propietarios o cuotas,
- el vicepresidente solo si concurre causa justificable de urgencia o ausencia, aunque jurídicamente es más seguro que los propietarios la convoquen.
Remoción del cargo
La LPH permite el cese anticipado del presidente, incluso antes de finalizado el turno anual, cuando existe:
- incapacidad,
- imposibilidad de ejercicio,
- abuso de cargo,
- desatención grave de funciones.
En comunidades donde el cargo rota automáticamente cada año, la remoción anticipada no solo es posible, sino recomendable para evitar paralizaciones prolongadas.
Consecuencias de mantener una comunidad gestionada por un vicepresidente sin habilitación formal
Una comunidad que funciona durante meses sin presidente efectivo puede sufrir consecuencias relevantes:
- Falta de legitimación procesal para iniciar acciones judiciales.
- Nulidad o anulabilidad de acuerdos adoptados sin firma o dirección del presidente.
- Riesgos económicos si se contratan servicios sin cobertura legal adecuada.
- Responsabilidad civil por actos realizados sin competencia.
- Conflictos vecinales, especialmente cuando algunos propietarios se ausentan del inmueble o viven en otras localidades.
El cargo de presidente no es decorativo: es esencial para garantizar la seguridad jurídica de la comunidad.
Recomendaciones prácticas para comunidades en esta situación
- Identificar si la ausencia es temporal o continuada.
- Solicitar explicaciones al presidente y requerir formalmente el cumplimiento del cargo.
- Evitar que el vicepresidente adopte decisiones estructurales sin acuerdo expreso de la junta.
- No permitir que el administrador actúe exclusivamente bajo instrucciones del vicepresidente salvo urgencias justificadas.
- Convocar junta extraordinaria para el cese del presidente cuando sea necesario.
- Documentar todo para evitar impugnaciones futuras.
Conclusión
La Ley de Propiedad Horizontal prevé la figura del vicepresidente como apoyo del presidente y sustituto en casos de ausencia, pero no como solución a una dejación continuada del cargo. La comunidad no debe normalizar que el vicepresidente desempeñe permanentemente funciones presidenciales, y menos aún sin respaldo explícito de la junta.
Cuando el presidente no cumple, la respuesta adecuada es la remoción del cargo mediante acuerdo comunitario, nombrando a un nuevo presidente que pueda asumir las responsabilidades de forma efectiva. La jurisprudencia respalda al vicepresidente en actuaciones puntuales y de buena fe, pero no legitima su sustitución prolongada sin base legal.
Solo un uso correcto de los mecanismos previstos en la ley evitará la paralización de la comunidad y garantizará la seguridad jurídica necesaria para una gestión ordenada, transparente y eficaz.