La Junta de Propietarios es el órgano soberano de decisión en el régimen de propiedad horizontal, y sus acuerdos vinculantes deben quedar plasmados en el acta. Este documento no solo tiene una función registral, sino que es una garantía de seguridad jurídica y transparencia en la gestión comunitaria.
El Acta de la Junta de Propietarios: Requisitos Legales, Función y Jurisprudencia
El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el contenido y las formalidades del acta para dotar de validez a los acuerdos, y la jurisprudencia ha matizado y flexibilizado estos requisitos.
Estructura y contenido obligatorio del acta
La LPH exige que el acta recoja, como mínimo, los siguientes elementos:
- Fecha y lugar de celebración de la reunión.
- Convocante: habitualmente el presidente.
- Carácter de la reunión (ordinaria o extraordinaria) y si se celebra en primera o segunda convocatoria.
- Relación de asistentes y representados, con sus cargos y cuotas de participación.
- Orden del día, previamente comunicado.
- Acuerdos adoptados, con detalle de los votos a favor y en contra cuando sea relevante para la validez.
- Firmas del presidente y del secretario, bien al término de la reunión o en un plazo máximo de diez días.
Función jurídica del acta
El acta no tiene carácter constitutivo (los acuerdos son ejecutivos desde su adopción), pero es un medio de prueba privilegiado ya que se presume veraz salvo impugnación judicial. La jurisprudencia confirma que la falta del libro de actas o los defectos formales menores son generalmente subsanables y no invalidan los acuerdos.
Subsanación de errores e impugnación
El artículo 19.3 LPH permite subsanar errores siempre que el acta contenga inequívocamente los datos esenciales (fecha, lugar, asistentes, acuerdos y votos). Las correcciones deben aprobarse antes de la siguiente junta.
La impugnación de acuerdos procede si son contrarios a la ley o estatutos, o gravemente lesivos. El plazo para impugnar es de tres meses (o un año si es contrario a la ley o estatutos) desde la notificación. La falta de notificación suspende el inicio del plazo de impugnación.
Formalidades y validez
La firma del presidente y el secretario es fundamental, pero su ausencia no siempre genera nulidad, considerándose un defecto subsanable si los acuerdos pueden probarse. La jurisprudencia ha aclarado que:
- La falta de firma del presidente no paraliza la ejecutividad de los acuerdos.
- La firma por delegación constituye una mera irregularidad.
- No es necesario que todos los propietarios firmen el acta.
Notificación del acta a los propietarios
El acta debe notificarse a todos los propietarios (presentes y ausentes) siguiendo el sistema del artículo 9.1.h) LPH:
- Preferentemente en el domicilio comunicado al secretario.
- En su defecto, en el propio piso o local.
- Si resulta imposible, mediante colocación en el tablón de anuncios con diligencia firmada por el secretario y visada por el presidente.
Cuestiones problemáticas y jurisprudencia relevante
Las controversias frecuentes incluyen:
- Omisiones en el acta: No suelen generar nulidad si no impiden verificar las mayorías.
- Errores de transcripción: No invalidan los acuerdos si estos fueron realmente adoptados.
- Comentarios ofensivos: Su inclusión no vulnera el derecho al honor si solo documenta un conflicto.
- Notificación defectuosa: No afecta a la validez de los acuerdos, pero sí retrasa el inicio del plazo de impugnación.
Responsabilidad y custodia
El secretario-administrador es el responsable de la redacción del acta y tiene la obligación de custodiar el libro de actas y conservar los documentos relacionados durante cinco años. La comunidad puede exigir responsabilidades por inexactitudes o negligencia.
Casos especiales
Algunos matices son:
- Uso de notario: No es necesario salvo acuerdo unánime.
- Propietarios morosos: Pueden asistir, pero sin derecho a voto.
- Falsificación de acta: Requiere convocatoria extraordinaria para su corrección y posibles acciones legales.
Conclusión:
El acta es la columna vertebral del funcionamiento democrático y transparente de la comunidad. Aunque la ley establece un contenido mínimo, la jurisprudencia se centra en que el acta refleje de forma clara y precisa los acuerdos adoptados y el sentido de las votaciones, garantizando así la seguridad jurídica y la conservación de la memoria comunitaria.